토지 100% 확보 `기본 지켜야`
부동산 전문가들은 "PF 부실을 해결하는 가장 빠른 방법은 역으로 마지막 고리인 분양에 포커스를 맞추면 된다"며 "어떻게 하면 조금이라도 분양률을 끌어올릴 수 있을지 고민하는 게 문제 해결의 시작"이라고 지적했다.
실제 위기에 빠졌다 재기에 성공한 PF사업장의 공통점은 중대형 비중을 없애거나 대폭 줄이고 국민주택 규모 이하 주택을 늘렸다는 데 있다. 이렇게 하면 수익률은 내려간다. 중대형 면적의 단위 분양가가 중소형보다 훨씬 높기 때문이다. 하지만 분양률은 크게 높일 수 있다. 최근 들어 중소형 아파트에 대한 선호도가 증가한 데다 전세난이 겹치면서 중소형 시장은 꾸준히 수요가 만들어지고 있다.
결국 사업 계획을 중대형에서 중소형 위주로 전환하면 수익률은 낮아지지만 분양률을 높이면서 사업 재개 여력이 생긴다. 경북 포항시 효자동, 경기 파주시 운정지구가 대표적이다.
그런데 비용이 많이 소요되는 사업장은 분양면적을 줄이는 데 한계가 있다. 무리하게 분양면적을 줄이면 사업을 진행할수록 손실만 보게 된다. 이는 주로 땅값이 높은 지역에서 벌어지는 문제다. 부동산 업계 관계자는 "땅값이 비싸면 주변 시세보다 높은 가격에 분양해야 이익을 낼 수 있는데 이렇게 하면 분양에 100% 실패한다"고 말했다.
매일경제가 현장 취재한 대구 사업장이 대표적이다. 해당 지역은 대구 내에서 손꼽히는 지역이라 예정 용지 중 상업 용지 가격은 3.3㎡당 4000만~5000만원에 달한다. 이 같은 상황에서 수익을 내려면 분양면적을 중대형 평형 위주로 구성할 수밖에 없다는 게 현지 관계자 설명이다.
아이러니를 해소하기 위해선 결국 `밑지는 장사`를 감수해야 한다. 대출을 해준 은행이나 저축은행은 원금 일부를 떼일 각오를 하고, 시행사는 최초 설정했던 수익률을 대폭 낮추며, 시공사는 이윤율을 최소화하는 것이다. 업계 관계자는 "모두가 한발씩 양보해야 그나마 사업 진행이 가능하다"고 말했다. 땅값이 그리 비싸지 않은 지역에 위치한 중소형 위주 PF 사업장도 최근에는 밑지는 장사를 감수하고 있다. 시행사 한 관계자는 "중소형 위주 사업장도 밑지는 장사를 한다"며 "현실을 받아들여야 한다"고 말했다.
최근 사업이 재개된 대구 한 PF 사업장은 3.3㎡당 분양가를 당초 계획보다 200만원가량 낮춘 950만원으로 재설정했다. 여기에 중도금 무이자 대출 등 혜택을 감안하면 실질 분양가는 900만원 이하라는 게 현지 관계자의 설명이다.
마지막으로 중요한 것은 사업의 기본을 지키는 일이다. 이를 위해서는 일단 땅을 100% 확보한 뒤 사업을 시작해야 한다. 금융사들도 해당 사업장에만 대출을 해줘야 한다. 하지만 전국에 땅을 완전히 확보하지 못한 사업장이 부지기수다. 한때 대출 경쟁으로 이 같은 사업장에도 대출이 이뤄지면서 현재 문제가 불거졌다.
다녀온 대구 사업장의 경우 아직 예정 용지의 80%도 확보하지 못했다.
현지 부동산 관계자는 "중소형 아파트와 오피스텔로 사업을 재추진하면서 분양가도 인하하기로 했다지만 땅을 완전하게 확보하지 못해 성공할지 의문"이라고 말했다.
[매일경제 발췌] |
2011-06-02 13:58:10
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