부실 부동산PF 살린 성공현장 가보니
저축銀 "돈 떼이느니 차라리 우리가 짓자"
포항 아파트 3개 은행 합심 분양성공…대출금 대부분 회수
성공 PF사업장 비결보니…안 팔리는 중대형 줄이고 분양가 낮춰 성공
은행은 원금 탕감 회생 지원…시행사도 목표수익률 낮춰
*시내로 들어가는 초입에 위치한 경북 포항 효자동 한 건설 현장. 형산강이 내려다보이는 도로 오른편으로 타워크레인 2기가 분주하게 움직인다. 2010년 초만 해도 회색 울타리로 둘러싸인 공터였지만 현장은 이제 아파트 단지 모습을 제법 드러내고 있다. 인부들과 중장비가 연방 드나들면서 무척 분주해 보인다. 현장 관계자는 자신 있는 표정으로 "내년 9월이면 늘씬한 32층 아파트 단지가 들어설 것"이라고 말했다.
불과 2년 전만 해도 이 자리에 아파트가 들어설 것이라고 생각한 사람은 아무도 없었다. 사업을 기획한 시행사가 야반도주한 최악의 사업장이었기 때문이다.
하지만 지금은 대출을 해준 금융사들이 직접 팔을 걷어붙이면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 벤치마킹 대상으로 부상했다. 시작은 2006년 말. A시행사는 현대스위스, HK 등 3개 저축은행에서 총 355억원을 대출받아 중대형 아파트 사업을 기획했다. 2008년 3월 인허가를 받을 때까지는 문제가 없었다. 그러나 글로벌 금융위기로 곧 시장이 얼어붙었다. 분양 가능성을 사전 테스트해 보니 제로에 가까운 비참한 결과가 나왔다.
그러자 시행사 대표는 사업을 포기하고 캐나다로 도주해버렸다. 대출금 355억원을 감당할 자신이 없었기 때문이다. 저축은행들로서는 대출을 떼일 위기에 놓였다. 현대스위스저축은행 관계자는 "시행사 대표가 갑자기 사라지니 정말 황망한 기분이었다"고 말했다.
하지만 마냥 넋을 놓고 있을 수는 없었다. 저축은행 대표들은 한자리에 모였다. 그리고 자체적으로 시행사를 선정해 사업을 재개하기로 뜻을 모았다. 공사비는 한국토지신탁에 땅을 담보로 대출받아 마련했다.
이 과정에서 사업 계획이 대폭 변경됐다. 당초 중대형 아파트를 짓기로 했지만 국민주택 규모 아파트 단지로 방향을 틀었다. 분양가도 계획했던 3.3㎡당 650만원에서 550만~590만원으로 내렸다. 프로젝트 수익성을 대폭 낮춘 것이다. 저축은행들은 대행사를 섭외해 이 같은 사실을 대대적으로 홍보했다.
그러자 미동도 하지 않았던 분양시장이 조금씩 움직였다. 청약이 들어오기 시작한 것이다. 현재 분양률은 76.1%에 이른다. 현장 관계자는 "30평형 100가구와 34평형 368가구는 분양이 끝났고 47평형 115가구 분양을 진행 중"이라고 설명했다.
성공 PF사업장 비결보니
안팔리는 중대형 줄이고 분양가 낮춰 성공
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실이 좀처럼 해결 기미를 보이지 않고 있다. 저축은행에 이어 은행 PF 대출 부실률도 올해 1분기 18%를 기록하며 고공행진을 하고 있다. 정부가 부실채권 매입, 배드뱅크 설립 등 여러 대책을 펴고 있지만 현재로선 성공을 장담하기 힘들다. 부동산 시장이 살아나지 않는 이상 `언 발에 오줌 누기`에 불과할 것이라는 평가가 많다. 그렇다면 이런 상황에서 과연 어떻게 하면 PF 부실을 해결할 수 있을까. 해법은 간단하다. 대출이 나간 현장의 사업이 재개돼 분양에 성공하면 된다. 그러면 대출이 회수되고 모든 문제가 해결된다. 문제 해결의 단초를 얻기 위해 그나마 성공적으로 진행되고 있는 사업장과 그렇지 못한 사업장을 찾아 현황을 비교하고 분석해 봤다.
대형에 속하는 47평형까지 분양 성공을 장담할 수 없지만 2012년 9월 준공 예정인 점을 감안하면 이때까지 충분히 완료할 수 있을 것이란 게 시행사 측 얘기다.
포항 현장이 성공하더라도 3개 저축은행이 돈을 벌지는 못한다. 오히려 손실을 본다.
저축은행 관계자는 "분양가 할인을 한 데다 진행 경비 일부를 저축은행들이 부담해 분양에 성공하더라도 대출 원금 90% 정도만 회수할 수 있다"고 말했다.
하지만 대출 전체를 떼이는 것과 비교하면 훨씬 `남는` 장사다. 저축은행 관계자는 "이자는 물론 원금도 일부 손실을 봐야 하지만 자칫 포기했어야 할 대출 원금 대부분을 회수할 수 있게 됐다"며 "이미 쌓아 놓은 관련 대손충당금이 이익으로 환입되는 점을 감안하면 장부상으로는 이익을 볼 수 있다"고 말했다.
경기 파주 운정지구 아파트 건설 현장도 비슷한 사례다. 사업장은 현재 본격 공사를 앞두고 땅 고르기 공사가 한창 진행 중이다. 이곳 역시 사업 진행이 불투명했지만 초기 중대형 평형 중심이던 사업 계획을 100% 국민주택 규모로 전환해 성공적으로 사업을 진행하고 있다.
이곳에 땅 구입 용도로 275억원을 대출해 준 현대스위스저축은행은 지난 5월 13일 전액 상환받았다. 회사 관계자는 "올해 5월 29일까지를 만기로 2010년 6월 29일 대출해줬는데 사업 진행이 순조로워 만기보다 이른 지난 13일 전액 상환받았다"고 말했다.
해당 사업은 공동주택개발지구 내에서 진행되고 있으며 총사업비 5000억원에 1956가구 규모로 진행 중이다. 분양가는 3.3㎡당 1080만원이다.
시행사 관계자는 "중대형 위주 계획을 중소형으로 전환하면서 기대 수익률은 15%에서 10% 내외로 줄었지만 미분양 염려를 대거 해소했다"며 "곧 변경 승인을 받아 본격적인 건설에 들어갈 계획"이라고 말했다.
현장 관계자는 "기대 수익률을 낮춰야 해 국민주택 규모 위주로 계획을 전환하는 것이 말처럼 쉽지 않다"며 "시행사로서는 나름 큰 결단이 필요한 일"이라고 말했다.
이 같은 성공 사례들은 PF 대출 부실을 해결하는 데 단초를 제공하고 있다.
현재 전국 곳곳에 부실 PF 사업장이 널려 있다. 금융당국에 따르면 저축은행 대출이 나간 PF 사업장은 899개, 시중은행 대출이 나간 사업장은 800여 개에 이른다. 총 대출액은 저축은행 12조2000억원, 시중은행 38조7000억원이다. 여기에 보험사와 증권사 PF 대출까지 합하면 60조원을 넘는다.
이 가운데 정상적인 원리금 상환이 어려울 것으로 예상되는 부실률은 시중은행이 18%, 저축은행은 50%를 넘는 것으로 추정된다.
또 실제 원리금이 연체되는 연체율은 저축은행 25%, 은행 5.3%에 이른다. 금융권에선 저축은행에서 시작된 PF 대출 부실 사태가 은행권으로 확산될 것이란 경고가 나온다.
이에 따라 정부와 금융권은 PF 대출 부실을 해결하기 위해 배드뱅크를 출범하는 등 안간힘을 쓰고 있다. 하지만 뚜렷한 해결책이 되지 못하면서 근본적인 조정에 실패하고 있다.
이 같은 상황에서 관계자들이 적극적인 이해 조정에 나서면서 재기에 성공하는 사업장 사례는 큰 희망이 되고 있다. 모두 조금씩 양보하고 희생한 사업장들이다. 금융권은 PF 부실을 해결하기 위해 사업장별로 미시적인 접근을 해야 한다고 지적한다.
금융권 관계자는 "사업장마다 각기 사연이 있고 특성이 다르다"며 "성공한 사업장 특성을 철저히 분석해 현장별로 응용할 수 있는 방안을 찾아야 한다"고 설명했다.
[매일경제 발췌] |
2011-06-02 13:20:54
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